Ventes aux enchères judiciaires

Avec les ventes domaniales et les ventes aux enchères notariales (ou interactives), les ventes aux enchères judiciaires constituent l’un des trois principaux mode d’acquisition aux enchères. Il s’agit de la méthode d’achat la plus complexe à comprendre quand on part de zéro, mais également de celle où il y a les meilleures opportunités, du fait d’ailleurs de cette complexité.

Il s’agit d’un marché très apprécié des professionnels marchands de biens qui y font leurs affaires. Certains achètent des appartements chaque semaine ! Pourtant, il est tout à fait possible de participer aux ventes aux enchères judiciaires en étant un simple particulier, mais il faut se préparer et bien comprendre le fonctionnement avant de se lancer.

Où trouver les annonces ?

La première des choses que l’on fait c’est de se renseigner sur les annonces. Le site d’annonces d’enchères judiciaires le plus connu est Licitor qui est tenu régulièrement à jour, mais qui ne comporte pas toutes les annonces. Il y a a également d’autres sites moins connus comme Enchères Judiciaires, Les Petites Affiches, Enchères Publiques, Ferrari, ou encore Vlimmo (et ce ne sont pas les seuls). Au même titre que Licitor, tous ces sites ne sont pas complets. Il s’agit juste de sites où sont diffusés une partie des annonces judiciaires.

Les annonces peuvent être diffusées sur d’autres supports qui ne sont pas nécessairement en ligne. On peut ainsi trouver des annonces de biens sur des journaux papier, ou dans les journaux régionaux. Il y a également les affiches qui sont placardées sur les biens à vendre. Enfin, les annonces sont affichées dans les Tribunaux devant la salle des ventes.

Même en étant à l’affût de toutes les annonces postées sur la plupart des sites spécialisés, vous n’avez pas la certitude à 100% de connaître tous les biens qui vont être vendus. Or, en dénichant les biens qui ne ressortent pas sur les supports classiques, vous pouvez réaliser des opérations encore plus intéressantes.

Pourquoi ces biens sont vendus au Tribunal ?

Sauf cas exceptionnel, le terme “tribunal” est associé à la notion de problème. Dès lors, il y a lieu de se demander pourquoi les appartements, maisons, parkings, box, terrains, locaux commerciaux, immeubles, bureaux ou autres biens atypiques se retrouvent à être vendus par adjudication au Tribunal. Pour les propriétaires des biens en question, c’est souvent une situation délicate d’un processus long qui a mené à cette vente. Pour les candidats acquéreurs, c’est une source d’opportunités.

Il existe trois raisons pour lesquelles les biens finissent au Tribunal : la liquidation judiciaire, la saisie et la licitation judiciaire.

Vente aux enchères sur liquidation judiciaire

La liquidation judiciaire intervient lorsqu’une entreprise ou un particulier fait faillite. Dans le cas d’une entreprise, les charges dépassent les recettes et il n’y a plus d’argent pour payer les factures. Pour le particulier, il s’agit d’un surendettement avec l’impossibilité de faire face aux charges courantes et donc des dettes qui s’accumulent. Lors d’une liquidation judiciaire, si la personne physique ou morale détient un bien immobilier, ce dernier est mis en vente suite à un jugement ordonné par un Juge.

Les fonds issus de la vente permettent par la suite de payer les créanciers. Pour les entreprises, il s’agit souvent des fournisseurs, de l’administration fiscale, des organismes sociaux ou encore de la banque. Pour les particuliers, la plupart du temps, il s’agit de la banque, des services fiscaux ou tout autre créancier.

Il arrive souvent qu’un bien vendu suite à une liquidation judiciaire ne permette même pas de couvrir le montant total de la créance. C’est un moindre mal pour les créanciers qui récupèrent ainsi une partie de leur du.

Vente aux enchères sur saisie immobilière

La saisie immobilière intervient la plupart du temps pour deux raisons (même s’il y en a d’autres). Dans le premier cas, il s’agit d’un propriétaire qui n’a pas payé ses mensualités de crédit. La banque initie alors la procédure de saisie pour recouvrer sa créance. À défaut, l’organisme de garantie peut également se substituer et prendre le relais sur la procédure (Crédit logement, etc.). Dans le second cas, le propriétaire est en situation d’impayé de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, par le biais du syndic la plupart du temps initie alors une procédure de saisie immobilière afin de récupérer les fonds qui sont dus.

Dans des cas extrêmes, le propriétaire se retrouve à devoir de l’argent aussi bien à l’organisme prêteur, qu’au syndic.

Vente aux enchères sur licitation judiciaire

La licitation judiciaire ou licitation forcée correspond à la mise en vente aux enchères d’un bien qui est la propriété indivise de deux personnes ou plus. Différents cas de figure sont à l’origine d’une telle situation. Il peut s’agir d’un couple qui divorce et qui ne s’entend pas sur un prix de vente d’un appartement. Il peut s’agir d’héritiers qui viennent d’hériter d’une maison, l’un veut vendre et l’autre non, etc.

L’article 815 du Code Civil dispose que nul n’est tenu de rester dans une indivision. Dès lors, s’il n’y a pas d’entente sur une issue amiable au sujet du devenir du bien, le dossier finit devant le tribunal et le juge ordonne dans la plupart des cas, la mise en vente aux enchères. Cette situation est généralement dommageable aux propriétaires indivis car la mésentente se répercutera de façon certaine sur le prix de vente.

Préparer son financement

Dans une vente classique chez un notaire et sauf demande contraire, on a la possibilité d’acheter avec une condition suspensive d’obtention de prêt. Dans les ventes aux enchères judiciaires, ce n’est pas du tout le cas et cette information est capitale.

Avant de se lancer, il est impératif de faire le point sur son financement. Il faut soit avoir les fonds disponibles au comptant pour être certain de pouvoir payer, soit avoir des actifs que la banque accepterait de mettre en hypothèque ou de nantir des titres par exemple. Enfin, la possibilité la plus courante est d’avoir un accord de principe sur la base de votre projet.

Aucun établissement de crédit n’accepte de donner un engagement ferme pour des biens qui se vendent aux enchères judiciaires. Dans certains cas, des personnes ont obtenu un accord de principe, puis se sont vues refuser l’emprunt bancaire après qu’elles aient acheté le bien aux enchères. Il convient donc de bien préparer son dossier pour éviter les mauvaises surprises.

Contrairement à une transaction classique chez le notaire, le paiement du prix ne se fait pas le jour de l’audience. Vous achetez et ensuite vous payez. Mais ceci n’empêche pas de devoir détenir une partie des fonds avant la vente.

Les chèques de banque

Participer à une telle vente doit permettre de débloquer une situation compliquée comme un créancier qui attend son argent, ou encore des copropriétaires qui ne s’entendent pas. Il est donc légitime que seuls ceux qui présentent des garanties un minimum sérieuses puissent participer aux ventes aux enchères judiciaires.

Dès lors, deux garanties sont demandées. La première garantie est un chèque de banque de 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3 000 euros (même si la mise à prix est à 1 euro). La deuxième garantie est un chèque de banque qui couvre le montant des frais préalables. Ces frais sont variables et ne sont connus que peu de temps avant la vente.

Les frais préalables

Les frais préalables ou frais taxés correspondent à l’ensemble des frais ayant permis d’aboutir à la mise en vente aux enchères. Il y a par exemple des frais de diagnostics, des frais de serrurier, des frais d’huissier pour dresser un PV, des frais d’huissier pour l’organisation de la visite, les frais de publicité, etc.

Cet ensemble des frais n’est pas à la charge des créanciers, mais de l’acquéreur qui achète. Ces frais constituent souvent une somme importante et les débutants ont tendance à les oublier. Pourtant, leur prise en compte vous permettra de mieux préparer votre acquisition.

Il n’existe aucun pourcentage correspondant aux frais préalables. Chaque vente a des frais qui lui sont propres. Parfois, il y a des parkings qui sont vendus 1 000 euros et pour lesquels, il y a 4 000 euros de frais préalables. À l’opposée, il y a également des appartements qui se vendent 400 000 euros et pour lesquels, il y a seulement 10 000 euros de frais préalables.

Le cahier des conditions de vente

Le Cahier des Conditions de Vente (CCV) qui portait anciennement le nom de cahier des charges est le document clé à lire, et relire avant d’acheter. Si un bien vous intéresse, il faut impérativement prendre connaissance de ce document qui constituera par la suite, une partie de votre titre de propriété.

Ce document est consultable, au greffe du tribunal où sera vendu le bien, chez l’avocat poursuivant la vente ou par Internet, si l’avocat le met à disposition sur son site.

Le CCV reprend toutes les informations clés sur l’origine de la procédure, le bien à vendre avec les références cadastrales, les diagnostics, les PVs des assemblées générales pour les biens en copropriété, les conditions d’occupation, etc. Parfois, une seule petite information présente dans ce document peut vous faire gagner beaucoup, ou vous faire perdre beaucoup !

La mise à prix

Si vous avez déjà consulté des annonces de biens à vendre, vous avez du remarquer que certaines annonces portent des mises à prix avec des chiffres rond et d’autres, des montants biscornus. Les mises à prix sont déterminées par les créanciers et/ou avec validation du juge.

Par exemple, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, si l’entreprise liquidée doit 500 000 euros et que le bien saisi vaut 150 000 euros, il y a fort à parier que la mise à prix ne dépasse pas les 100 000 euros, sinon l’annonce risque d’être rédhibitoire et faire fuir les candidats acquéreurs.

Sur certaines annonces, on retrouve des mises à prix qui ressemblent à ça : 9 862,54 €. C’est tordu, mais il y a une explication. La plupart du temps, il s’agit d’un copropriétaire qui doit exactement cette somme au syndicat des copropriétaires, et la mise à prix est fixée selon la créance de l’époque où a été initiée la procédure. Sauf qu’entre temps, la dette du copropriétaire a probablement évolué à la hausse.

Enfin, dans certaines ventes, il y a ce qu’on appelle la faculté de baisse de mise à prix. C’est une possibilité qui est offerte par le juge qui permet d’avoir un bien qui se vend en dessous du montant de la mise à prix. L’idée, est qu’il faut absolument que la vente se fasse et que la situation se débloque, quitte à ce que le bien se vende bien moins cher que prévu.

Les conditions d’occupation

Le bien qui vous intéresse peut être libre, occupé par le propriétaire, occupé sans droit ni titre par un tiers, ou loué.

Si le bien est libre, il est important de noter qu’aucune garantie n’est donnée et qu’il se peut qu’il devienne occupé illégalement au moment où vous l’achetez (c’est peu probable, mais c’est une hypothèse à envisager). Il n’y a aucun recours contre qui que ce soit. Dans la plupart des cas, si vous achetez ce type de bien, vous pouvez en disposer librement après l’achat et après paiement, soit pour le louer, le revendre ou l’occuper vous-même.

La plupart du temps, lorsque le propriétaire est saisi, il vit dans son logement. Une fois que le bien est vendu, il devient occupant sans droit, ni titre. Il conviendra alors de faire des démarches amiables ou non pour que l’ex-propriétaire parte de lui même ou pour l’expulser grâce à un huissier. Si la voie amiable ne fonctionne pas, le risque est de perdre beaucoup de temps avant que le propriétaire ne soit expulsé et qu’entre temps, vous ne pouvez pas disposer du bien.

Si le logement est occupé sans droit, ni titre, par un tiers qui n’est pas le propriétaire, la démarche est la même que pour l’ex-propriétaire qui était occupant.

Enfin, si le logement est loué, vous devez prendre le relais sur l’ancien propriétaire et conserver les conditions du contrat de bail. Dans certains cas particuliers, il peut s’avérer que le bail est nul et auquel cas, vous pouvez initier les démarches pour faire sortir le locataire.

Visiter le bien

Il n’y a qu’une seule et unique visite (hors cas particuliers) qui est généralement fixée en plein jour. La date et l’heure de la visite ne sont pas connus que peu de temps avant la vente. La personne qui se charge de la visite est un huissier de justice. Il faut généralement faire preuve de souplesse avec son emploi du temps pour pouvoir se rendre à la visite.

Rien ne vous oblige à visiter le bien pour l’acheter, même si c’est vivement conseillé. Lors de la visite, vous découvrirez le bien, l’environnement, les éventuels occupants, l’état d’entretien, etc. Vous pourriez par exemple découvrir une toiture qui est en train de s’effondrer alors que ça n’apparaît pas dans le PV de l’huissier. Vous pourriez également avoir l’effet contraire et vous retrouver dans un bien en bon état avec peu de travaux, que l’huissier a qualifié de “vétuste”.

Pour connaître le créneau de visite, il faut prendre contact avec l’avocat en charge de la vente.

Choisir un avocat

Vous avez pris connaissance du CCV, fait le point de financement et visité le bien ? Ce dernier vous intéresse ? Il faut maintenant prendre contact avec un avocat qui va vous représenter lors de la vente. L’avocat qui vous représentera doit être habilité pour le tribunal qui vous intéresse. Par exemple, vous ne pouvez pas prendre un avocat à Toulouse pour vous représenter au Tribunal de Marseille.

Plusieurs avocats sont généralement disponibles et les honoraires sont libres. Les marchands de biens, de par leur profession, génèrent un certain volume d’affaires pour les avocats, ce qui leur permet d’avoir de très bons tarifs. Un simple particulier devra payer un tarif standard. Généralement, les avocats se rémunèrent de deux façons :

  • des honoraires d’un montant “symbolique” de 100 à 200 euros pour une représentation à l’audience qui n’aboutit pas à la vente, certains avocats sont plus souples et ne demandent rien pour ce service ;
  • des honoraires d’un montant allant de 1 000 à 3 000 euros pour une acquisition réalisée.

Les premiers honoraires permettent généralement de faire fuir les touristes qui n’ont pas un projet sérieux d’achat.

L’avocat que vous choisirez vous fera signer un mandat pour qu’il puisse vous représenter. Ce mandat reprendra des informations sur votre état civil mais aussi le montant maximum que vous êtes prêt à mettre. Différents documents justificatifs vous seront demandés par l’avocat.

Les pièces à fournir

En tant que particulier, l’avocat vous demandera une pièce d’identité, et si vous êtes marié, la première page de votre livret de famille. En cas de mariage sous le régime de la séparation de biens, il vous sera demandé les références de votre contrat de mariage (date et notaire ayant établi l’acte). Un justificatif de domicile peut vous être demandé.

Il vous sera également demandé d’apporter des preuves de votre sérieux financier comme un avis d’impôt, un relevé de compte, une simulation bancaire, etc.

Si vous agissez pour le compte d’une SCI ou autre forme de société, il vous sera demandé les mêmes documents avec le Kbis en plus et la preuve que vous avez le droit d’agir pour le compte de cette société (avec le montant que vous avez le droit d’atteindre).

L’éventuel retrait du bien de la vente

Après tous ces efforts, le chamboulement de votre emploi du temps pour vous rendre à la vente aux enchères, etc., il est possible que vous vous rendiez au tribunal et qu’on vous annonce que le bien a été retiré de la vente. C’est une mauvaise nouvelle pour vous, mais c’est généralement une très bonne nouvelle pour le propriétaire pour lequel le bien n’a pas été vendu.

En effet, s’il s’agit d’une licitation, c’est qu’une entente a finalement pu avoir lieu. S’il s’agit d’une saisie, c’est que généralement, le propriétaire a trouvé une solution pour payer ses dettes ou qu’il a trouvé une solution pour vendre son bien dans des conditions classiques.

L’hypothèse du retrait du bien de la vente est donc à prendre en considération pour éviter d’avoir une mauvaise surprise le jour J, d’autant que vous aurez tout préparé en amont.

Participer à la vente

Que vous soyez à Paris, Lille, Montpellier, Lyon, ou autre, le fonctionnement est le même. Dans tous les cas, vous devrez avoir vos chèques de banque, sans quoi, vous ne pouvez pas participer à la vente. La séance est présidée par un juge et les différentes affaires sont appelées. Certaines ventes sont annulées comme vu un peu plus haut.

La participation aux enchères peut faire peur quand on y va pour la première fois et c’est pour cette raison qu’il est recommandé de s’y rendre une ou deux fois en touriste pour voir comment ça marche. Il s’agit de ventes publiques et tout le monde peut assister à la vente, même si vous n’achetez rien.

Lors de la participation avec un réel projet d’achat, vous serez accompagné de votre avocat. Il se peut que vous lui donniez des consignes et qu’il parte à l’autre bout de la salle, il se peut également qu’il soit à côté de vous pour pouvoir échanger au fur et à mesure que le temps s’écoule.

Une fois que le bien est annoncé par l’avocat qui poursuit la vente, que le juge ordonne la vente, un compteur qui affiche 1m30 démarre et les enchères commencent. À chaque fois qu’un avocat porte une enchère, le compteur reprend à 1m30. Lors de la dernière enchère et si vous êtes meilleur enchérisseur, ce sont les 90 secondes les plus longues qui vont s’écouler et vous serez en train d’espérer que personne ne parle !

Si vous n’avez pas porté l’enchère la plus élevée, à la fin de la vente, vous récupérez vos chèques de banque immédiatement.

Si vous avez porté l’enchère la plus haute, vous êtes alors l’adjudicataire. Le juge prononce la vente et désormais, vous allez vivre les 10 jours les plus longs de votre vie !

La surenchère

Une fois que vous avez été déclaré adjudicataire, vous n’êtes pas encore le propriétaire de façon définitive. En effet, il y a un délai de 10 jours qui commence à courir et durant lequel toute personne peut faire une surenchère. S’il y a une surenchère, le bien sera alors remis en vente à la barre du tribunal à une date ultérieure. S’il n’y a pas de surenchère, vous devenez propriétaire officiellement, même si vous n’avez pas encore payé le prix total. En revanche, vous ne pouvez pas jouir du bien dans l’immédiat.

Le paiement du prix

Selon l’origine de la vente, vous avez deux mois à trois mois pour payer la totalité du prix. Si vous payez comptant, vous avez tout intérêt à payer immédiatement après le délai de surenchère passé pour que vous puissiez jouir de votre bien sans attendre. Si vous payez à l’aide d’un financement extérieur, vous devez présenter le dossier à l’organisme de crédit pour débloquer les fonds.

Il n’est pas rare qu’une banque inscrive une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers sur le bien pour pouvoir vous débloquer les fonds.

Si vous ne payez pas dans les délais fixés, vous devrez payer en plus du principal, des intérêts. Si le paiement venait à tarder et que vous retrouvez dans une situation d’impossibilité de payer, alors la situation devient très délicate.

La réitération de la vente / folle enchère

Vous comptiez sur un financement bancaire qui finalement n’a pas été obtenu ? C’est une situation qui peut se produire (peu probable si votre dossier a bien été préparé). Au bout de 4 mois et 10 jours, si le bien n’a pas été payé, vous prenez le risque de la réitération de la vente.

Dans ce cas de figure, vous perdez les deux chèques de banque, ce qui en soit est déjà catastrophique, mais ce n’est pas le pire.

Imaginons que vous avez porté des enchères à hauteur de 150 000 euros lors de la vente. À l’occasion de la réitération des enchères, il se peut que le bien parte à 120 000 euros seulement. Dans ce cas de figure, non seulement vous avez perdu les deux chèques de banque, mais en plus, vous devez payer la différence entre le montant de la première vente et le montant de la deuxième, soit 30 000 euros dans ce cas.

La folle enchère est donc une situation désastreuse pour celui qui la subit car il y a une perte financière considérable et aucun bien qui n’aura été acheté.

Les frais annexes à la vente

En dehors du prix de vente, des frais préalables, des honoraires d’avocat, il y a d’autres frais à prendre en compte dans votre calcul. Ces frais correspondent aux émoluments des avocats (qui ne sont pas les honoraires), aux droits de mutation ou encore aux frais de publication.

Les émoluments des avocats correspondent à un pourcentage défini selon le montant de la vente. La somme en question est partagée entre l’avocat poursuivant et l’avocat adjudicataire. Les droits de mutation sont dus à l’Etat et les frais de publication aussi.

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Il n’y a pas de frais de notaire, et pour cause, il n’y a pas de notaire. Vous vous demandez certainement comment vous aurez votre titre de propriété !

Le transfert de propriété

Après avoir attendu le délai légal de surenchère et s’il n’y en n’a pas eu, vous êtes officiellement le propriétaire du bien. C’est après le paiement que vous pourrez jouir du bien et l’exploiter. Votre avocat vous remettre une copie d’un document qui prouvera provisoirement que vous êtes le propriétaire du bien (un peu comme l’attestation du notaire le jour de l’acte authentique).

Il faudra par la suite attendre plusieurs mois à plus d’un an selon les tribunaux pour recevoir votre titre de propriété officiel qui correspond au CCV auquel est annexé le jugement qui vous a désigné comme propriétaire. Vous n’obtiendrez donc pas d’acte authentique classique comme chez un notaire, mais ce document constituera votre titre de propriété. Lors de la revente, il vous sera demandé de présenter ce document au notaire.

En ce qui concerne les clés, selon le cas de figure, il se peut que l’avocat poursuivant ait les clés, que ce soit l’avocat adjudicataire, ou encore l’huissier de justice qui s’est chargé de la visite. Prenez contact avec votre avocat qui pourra vous renseigner. Dans certains cas, il est également possible qu’il n’y ait pas de clé du tout.