Guide des ventes aux enchères immobilières

Mr Encheres est un site indépendant dont l’objectif est de vous apporter toutes les informations clés pour comprendre le mécanisme des achats de biens immobiliers via les ventes aux enchères. Sur ce site vous trouverez donc des guides complets pour les différents types de ventes aux enchères : les ventes judiciaires, les ventes interactives notariées, les ventes des domaines, mais aussi les ventes à la chambre des notaires ou via l’étude notariale elle-même.

Beaucoup de personnes se lancent dans l’aventure en se basant uniquement sur l’attractivité de la mise à prix. Pourtant, il y a beaucoup d’éléments à vérifier avant de s’engager dans une acquisition via ces procédés qui sortent de la voie classique. En consultant les différentes pages qui sont mises à disposition, vous aurez une vision plus exhaustive de ce type de transaction et vous pourrez ainsi savoir si c’est fait pour vous ou non. L’acquisition d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un box, d’un parking, d’un local commercial ou encore d’un d’un immeuble peut se faire à un prix inférieur à celui du marché via les achats aux enchères, mais il faut bien se renseigner avant de se lancer.

Chaque type de vente a ses propres avantages et inconvénients. En consultant les fiches spécifiques qui vous sont mises à disposition gratuitement sur ce site, vous aurez un condensé d’informations pour vous préparer au mieux avant de vous lancer dans ce type d’opération qui est très différent des ventes classiques via agence immobilière ou entre particuliers.

Ventes judiciaires

Les biens immobiliers qui se retrouvent proposés aux enchères judiciaires sont issus de saisies (ex : la banque saisit le bien d’une personne qui a arrêté de payer ses mensualités), de liquidation judiciaire (ex : une société qui fait faillite et qui possédait un appartement), de licitation forcée (ex : des héritiers qui ne s’entendent pas et qui sont propriétaires en indivision d’une maison, ou un couple qui vient de divorcer).

Il n’y a qu’un seul endroit où sont vendus ces biens, c’est dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI), également connus sous le nom de Tribunaux Judiciaires (TJ) depuis le 1er janvier 2020. Pour participer à une telle vente, il faut se faire représenter par un avocat du barreau (un avocat à Marseille ne peut pas vous représenter pour le Tribunal Judiciaire de Paris).

La complexité administrative qu’il y a dans les ventes judiciaires, la nécessité d’avoir un avocat, mais aussi le jargon compliqué qui est utilisé, dissuadent fortement un grand nombre d’amateurs à se lancer. Pourtant, acheter un appartement ou une maison aux enchères est possible aussi bien pour les particuliers que les professionnels. Durant longtemps, seuls les marchands de biens connaissaient ce circuit de vente qui se démocratise de plus en plus. Et pour cause, c’est de loin le circuit permettant de réaliser les plus belles opérations.

Les ventes ont lieu selon un calendrier défini au cours de séances également connues sous le nom “audiences des criées” ou “ventes à la bougie“. À l’origine, une mèche était allumée pour débuter les enchères. Lorsque la mèche s’éteignait, une fumée s’en dégageait et une autre mèche était allumée. Dans le même temps, les avocats portaient enchère pour le compte de leur client. Lorsque trois mèches consécutives s’éteignaient, cela signifiait que les enchères sont terminées. De nos jours, il y a un compteur qui affiche clairement le temps restant avant la fin des enchères, ce qui est beaucoup plus facile à comprendre pour un débutant qui met les pieds dans un tribunal pour la première fois.

Pour connaître les biens à vendre, il y a différentes façons de procéder, chacune ayant ses avantages et inconvénients. Entre autres solutions, le site le plus connu pour chercher des annonces est Licitor, mais ce n’est pas le seul moyen de faire. Les annonces reprennent des informations clés comme l’adresse du bien, la section cadastrale, la mise à prix, l’avocat en charge de la poursuite de la vente, la date de la vente et le tribunal où se déroulera l’audience. Ces seules informations ne sont évidemment pas suffisantes pour se positionner sur un bien.

L’avocat en charge de la vente, également connu sous le nom d’avocat poursuivant détient ce qu’on appelle un Cahier des Conditions de Vente (CCV), qui était anciennement appelé cahier des charges. Ce document est capital pour l’étude de votre projet car il contient des informations très importantes sur le bien que vous convoitez. Le cahier des conditions de vente est également à disposition au greffe du tribunal. Ce document reprendre entre autres, le montant de la mise à prix et éventuellement s’il y a une faculté de baisse de mise à prix ou non (cette information n’apparaît pas toujours dans les annonces). On y trouve également des informations au sujet de l’occupation (libre, loué, occupé).

Toute personne peut participer à ce type de vente publique, mais il conviendra de faire attention à bien préparer son projet, car il y a de nombreux frais qui ont tendance à être oubliés par les débutants (frais préalables, honoraires d’avocat, droits d’enregistrement, etc.). Il est possible d’acquérir un bien à titre personnel ou via une SCI, SASU, SARL, etc. Plusieurs documents justificatifs seront demandés par l’avocat qui vous représentera et il est très important d’apporter des garanties financières solides.

Pour participer à une vente judiciaire, vous devrez avoir une partie des fonds disponibles avant même la vente puisque vous devrez vous munir de deux chèques de banques qui correspondent pour le premier à 10% de la mise à prix avec un minimum de 3 000 euros, et pour le second, aux frais préalables qui sont connus peu de temps avant la vente.

Acheter un bien aux enchères suite à une saisie, liquidation, ou encore licitation peut être une source de gains très importants, cependant, il faut avoir bien préparé son projet en amont pour éviter d’y laisser des plumes.

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Ventes des domaines

L’Etat possède un patrimoine immobilier très conséquent qui est constitué de biens atypiques comme des écoles, des forêts, des commissariats de police, des casernes de pompiers, ou autres, mais aussi de biens plus classiques comme des commerces, des box, des parkings, des appartements ou des maisons.

Les biens “classiques” que l’Etat possède proviennent soit d’une construction d’origine prévue pour l’Etat (par exemple pour loger des fonctionnaires), soit de saisies suite à des actes de délinquance très graves, ou encore de successions vacantes. Une succession vacante correspond à une personne décédée qui n’a pas d’héritier. L’Etat devient alors propriétaire du patrimoine de la personne partie.

Bien évidemment, l’Etat conservera toujours de l’immobilier, mais chaque année, un “nettoyage” est fait et les domaines de l’Etat se séparent d’une partie du foncier qu’ils possèdent. Les ventes des domaines permettent ainsi d’acquérir des biens atypiques, mais aussi des biens classiques. Ce levier constitue une formidable source d’opportunité pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier à un bon prix.

Ce type de vente ne nécessite pas d’avocat contrairement aux ventes judiciaires. Toute personne peut participer à ce type d’acquisition (sauf évidemment les personnes insolvables ou interdites d’achat), qu’elle soit de nationalité française ou étrangère.

Quand vous achetez un bien via une vente domaniale, vous ne bénéficiez d’aucune garantie, et ce, même s’il y a une erreur dans la description du bien. En revanche, contrairement aux ventes judiciaires, vous ne payez pas les frais préalables qui souvent peuvent être rédhibitoires. C’est l’Etat qui paye l’ensemble des frais qui ont été nécessaires à la mise en vente du produit. Vous devrez payer le prix du bien ainsi que les droits et frais annexes “standards”.

Les enchères des domaines peuvent se retrouver entre autres, en vente chez les notaires ou par soumission de prix par pli cacheté.

Tout comme les enchères aux tribunaux pour les ventes judiciaires, la participation à ce type de vente n’est pas un jeu et votre engagement doit se faire après avoir mûrement réfléchi le projet.

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Ventes aux enchères des notaires

Toute personne a la possibilité de vendre un bien immobilier par le circuit des enchères notariales. Il s’agit de ventes à l’amiable contrairement aux ventes judiciaires. Ce type de vente apporte au vendeur la possibilité de vendre un appartement / une maison / ou autre, et ce, de façon rapide. Cette méthode de vente permet également à des personnes qui viennent d’hériter d’un bien et qui ne s’entendent pas sur un prix de vente, de vendre le bien au prix que le public proposera,.

Les enchères des notaires se déroulent la plupart du temps dans les chambres départementales des notaires, mais aussi parfois à l’étude notariale, et plus rarement dans le bien à vendre lui-même. La mise à prix est fixée selon proposition du notaire sur la base d’une expertise. En effet, le notaire n’a aucun intérêt à perdre son temps pour la préparation d’une telle vente si le prix de départ est trop élevé.

La mise à prix attractive, l’état du bien (qui est souvent à rafraîchir ou à rénover totalement), le peu de disponibilités pour visiter le bien, sont plusieurs critères qui permettent d’acquérir un bien moins cher que le prix du marché. Le vendeur y trouve son compte en récupérant rapidement des fonds (pour payer des droits de succession par exemple ou s’engager dans un autre projet), l’acheteur réalise souvent une opération intéressante, ainsi tout le monde y gagne.

Dans ce type de vente publique, il n’y a qu’un seul notaire en charge de la transaction, il s’agit du notaire vendeur et du notaire acheteur à la fois.

La participation à ces ventes nécessite d’apporter une garantie financière au notaire le jour de la vente, également connue sous le nom consignation. Il vous sera demandé soit un chèque simple à l’ordre du notaire, soit un chèque de banque. Dans tous les cas, ce n’est pas un jeu et vous devez avoir les fonds à disposition pour lesquels vous émettez votre chèque. Le montant demandé est souvent situé autour de 10 à 20% de la mise à prix. Ceci est un élément clé qui vous permettra de comprendre que tout le monde ne peut pas avoir cette somme d’argent disponible dans l’immédiat, ce qui constitue une véritable source d’opportunités puisqu’il y a moins de concurrence.

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Ventes aux enchères interactives

Le développement d’Internet a donné naissance à des ventes notariées par voie électronique. Ce type de vente demeure encore peu connu et constitue pour certaines villes, de belles opportunités d’acquisition à un prix décoté. Le gros atout de ce type de formule est que la vente n’est pas gérée par un simple particulier comme sur eBay ou par une entreprise sortie de nulle part, mais par un vrai notaire. Il y a donc toutes les garanties dans ce type d’acquisition.

Tout comme pour les ventes présentées dans la catégorie précédente (ventes aux enchères des notaires), les notaires ici vous présentent différentes informations au sujet du bien à vendre, proposent généralement plusieurs créneaux de visite, un accès au cahier des charges regroupant l’ensemble des informations clés au sujet du bien convoité et enfin, la possibilité d’enchérir par Internet.

Attention, pour participer à ce genre de transaction, il ne suffit pas de s’inscrire et de cliquer sur enchérir, ça serait trop facile et vous pourriez vous retrouver en concurrence avec des gens qui font monter les enchères dans le vent. Ce type de transaction nécessite de prendre contact avec l’étude notariale qui vous demandera de présenter des garanties financières comme un avis d’imposition, une preuve de vos revenus ou encore une simulation bancaire.

Après vérification de votre sérieux financier, le notaire vous communiquera un agrément électronique et un mot de passe qui vous permettront de participer à la vente.

Dans ce type de vente, ce n’est pas nécessairement celui qui a proposé la meilleure enchère qui remporte la vente. En effet, à l’issue des enchères, le notaire se concerte avec le ou les vendeur(s) et présente les différentes offres. Là aussi, l’intérêt de passer par ce circuit pour le vendeur est de pouvoir boucler l’opération rapidement dans les meilleurs conditions possibles. En ce sens, le vendeur peut préférer vendre à une personne qui propose 100 000 euros comptant plutôt qu’à quelqu’un d’autre qui offre 105 000 euros avec condition suspensive d’obtention de prêt.

Une fois l’acquéreur choisi, la vente se poursuit dans les mêmes conditions qu’une vente standard avec un compromis de vente puis l’acte authentique. Le vendeur n’a donc aucune garantie que le bien sera vendu s’il accepte un dossier avec condition suspensive d’emprunt et que le crédit n’est pas octroyé à l’acheteur.

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Les avantages d’acheter aux enchères

L’immobilier est en soi un levier d’enrichissement très intéressant qui permet de se prémunir contre l’inflation, de préparer au mieux sa retraite, de se constituer un capital, tout en générant des revenus complémentaires. L’achat aux enchères permet en plus de bénéficier (dans la plupart des cas), d’une décote sur le prix du marché.

Cette possibilité d’acheter moins cher vous permettra de générer une plus-value à la revente et/ou d’avoir un rendement locatif plus intéressant que la moyenne.

En dehors de ces avantages financiers, il est parfois possible d’acquérir des biens atypiques, que personne ne convoite et pour lesquels il est possible de développer des projets très intéressants (transformations, changement d’usage, etc.). Le fait qu’il n’y ait pas ou peu de concurrence vous permettra d’avoir le bien à un prix très avantageux.

Enfin, dans certains quartiers ou certaines villes, il y a des typologies de biens qui se font très rares sur le marché classique. Les ventes aux enchères vous permettront d’avoir une variété d’offres plus importante.

Bien entendu, pour profiter des avantages des enchères immobilières, il convient d’éviter les risques qu’elles présentent. Pour ce faire, il convient donc de bien comprendre tous les mécanismes avant de poursuivre son projet, et également de bien préparer son acquisition avant de s’engager.

La psychologie autour des ventes aux enchères

Le manque de préparation dans le cadre d’une acquisition d’un bien immobilier aux enchères aussi bien en vente judiciaire, que via les notaires ou les domaines est à l’origine de nombreuses situations délicates. Certains se retrouvent à avoir acheté un bien sans avoir bien calculé le coût d’acquisition, sans avoir prévu qu’il fallait expulser un éventuel occupant sans droit ni titre, ou sans avoir préparé correctement le financement du produit.

Toutes ces situations et le jargon complexe font que certains amateurs se retrouvent dans une situation éprouvante et abandonnent leur projet d’acquisition aux enchères. L’objectif de Mr Enchères est de vous apporter toutes les clarifications possibles en langage simple pour pouvoir démystifier tout ça et vous aider à préparer au mieux votre projet. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’un projet d’acquisition de résidence principale ou encore d’une opération achat / revente, les enchères peuvent rapporter beaucoup à ceux qui se préparent bien et qui y mettent la bonne dose d’énergie.

Tout ne se fait pas du jour au lendemain, mais avec de la persévérance, vous atteindrez vos objectifs.