Une société peut détenir des biens meubles et des biens immobiliers. Lorsque la société se retrouve en situation de défaut de paiement suivie par une procédure du liquidation judiciaire, l’actif de la société se retrouve alors liquidé pour payer les différents créanciers. Ici, nous allons nous intéresser à la vente aux enchères de l’immobilier inscrit à l’actif de l’entreprise.
Concrètement, quand une société fait faillite, l’idée est de pouvoir atténuer au maximum la casse pour toutes les personnes qui pourraient être lésées par cette situation. Il peut alors s’agir d’un fournisseur de marchandises, d’une banque qui a prêté de l’argent, du fisc qui n’a pas perçu ses taxes, ou encore d’un client qui a payé pour un stock qu’il n’a jamais reçu.
Il devient alors possible d’acheter ces biens immobiliers, souvent pour un prix inférieur à leur valeur réelle. Découvrez le fonctionnement de ce type de vente immobilière judiciaire.
Mise en place de la procédure de saisie
Lorsque la société rencontre des difficultés financières importantes, elle n’est plus en mesure de régler les factures qu’elle doit payer. Un Juge Commissaire est saisi du dossier et dans un premier temps, il y a lieu de voir si la société peut être sauvée, ou si c’est trop tard et qu’il faut la liquider.
Dans le second cas, un liquidateur judiciaire (mandataire) est chargé par le Tribunal de liquider la société. Cette procédure implique un très grand nombre d’étapes, mais nous allons nous focaliser ici sur la saisie du ou des biens immobiliers.
Il y a alors deux phases. Dans un premier temps, il y a une audience d’orientation dont le but est de voir s’il est possible de procéder à une vente amiable, qui permet de vendre dans de meilleures conditions et souvent à un meilleur prix. À défaut, il est également possible de voir si le débiteur peut obtenir des délais de paiement pour éviter cette saisie du bien immobilier.
Dans la négative, le Juge Commissaire fixe la mise à prix et les conditions de vente pour que le bien soit vendu aux enchères publiques. Une audience d’adjudication a lieu par la suite pour que le bien immobilier soit vendu au plus offrant.
Pour en savoir plus sur la liquidation judicaire, vous avez une vidéo intéressante ci-dessous :
Les conséquences pour la société
La société qui est en procédure de liquidation judiciaire vit déjà un moment difficile, si en plus elle se fait saisir ses biens immobiliers, c’est encore plus douloureux.
Or, malgré que la saisie immobilière qui aboutit à une vente aux enchères publique permette d’obtenir des fonds pour payer les créanciers, ce mode de vente est loin d’être intéressant pour la société puisque le bien se vend dans la quasi-totalité des cas, moins cher que sa valeur. Et ceci ne constitue pas l’unique inconvénient, il y en a beaucoup d’autres.
Un défaut majeur réside dans la compétence géographique qui constitue un inconvénient de taille pour la société liquidée, mais un potentiel avantage pour l’acheteur. En effet, la société peut avoir son siège social à Paris et posséder un immeuble à Perpignan. La procédure de saisie sera alors gérée par le Tribunal de Paris, la vente aura lieu à Paris, alors que l’immeuble se trouve à l’autre bout de la France. Dans ces conditions, l’immeuble se vend généralement encore moins cher que s’il était vendu dans les Pyrénées-Orientales.
L’intérêt pour l’acheteur
L’acquisition d’un bien via les ventes aux enchères judiciaires, sur liquidation permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote sur la valeur réelle (dans la plupart des cas). Il existe des astuces à cibler pour bénéficier de décotes encore plus importantes pouvant aller jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Vous les connaîtrez soit avec le temps, après plusieurs années d’expérience et plusieurs dizaines d’opérations, soit en vous formant sur de bonnes bases.
Les types de biens qu’il est possible d’acquérir pour l’acheteur sont très variés. Il peut s’agir de murs commerciaux, d’un appartement, d’une maison, d’un terrain constructible ou non, d’une cave, d’un immeuble d’habitation, d’un emplacement de stationnement, d’un hangar, d’un immeuble de bureaux, d’un atelier, d’une usine, d’un studio dans une résidence de services, etc.
Tous ces biens peuvent être achetées à titre particulier ou professionnel.
Les fonds versés aux créanciers
Une fois que la vente est réalisée et que l’acheteur a versé les fonds, ces derniers sont reversés aux différents créanciers. Il y a évidemment un certain ordre de priorité et dans de nombreux cas, le montant total de la vente ne permet même pas de couvrir la totalité des dettes.