Les ventes aux enchères des notaires sont de loin le mode de vente aux enchères le plus connu. Bien devant les enchères des domaines, les enchères interactives ou les enchères judiciaires, chaque année, les ventes immo notariales attirent un très grand nombre de particuliers et de professionnels qui cherchent à réaliser des bonnes affaires et/ou élargir l’horizon des possibles à travers des biens qui ne sont pas sur le marché classique.
Que vous soyez à Paris, Lyon, Toulouse, Marseille ou n’importe où en France, vous pouvez participer à ce type de vente et y trouver des biens immobiliers de toute nature. La plupart des biens qui y sont proposés correspondent à des appartements et maisons, mais il est tout à fait possible d’y trouver des locaux commerciaux, des immeubles, châteaux, caves, boxes, entrepôts, etc. Il y en a donc pour tous les goûts.
Pourquoi utiliser ce mode de vente ?
Les biens qui se retrouvent en vente via les enchères notariées sont proposés à l’amiable soit par des particuliers, soit des professionnels, mais aussi l’Etat ou les collectivités locales. Ce ne sont donc pas des biens issus de saisies ou de liquidation judiciaire.
La rapidité de la vente
L’intérêt de proposer son bien immobilier via les enchères des notaires est de réaliser une vente rapide, au juste prix selon les candidats acquéreurs, tout en bénéficiant de la sécurité de la vente puisque l’ensemble du processus est géré par un notaire.
Dans une vente classique, une fois que l’acheteur est trouvé, c’est là que le processus de vente démarre et il y a de nombreux délais à respecter qui font que la vente peut prendre pas mal de temps selon le lieu géographique où se trouve le bien, le profil du vendeur (succession ou pas), etc. Dans une vente aux enchères des notaires, tout est préparé avant la date des enchères, ce qui permet de gagner un temps considérable. La vente devient définitive le jour J.
Disponibilité des fonds peu de temps après la vente
Pour les vendeurs, ceci évite donc de garder un bien immobilier très longtemps sur les bras s’il est proposé à un prix trop élevé ou qu’il présente des caractéristiques que vous n’arrivez pas à juger de façon neutre puisque le bien vous appartient et que le marché verra ces caractéristiques d’une façon différente de vous.
Ce mode de vente constitue donc une très bonne solution pour les personnes qui ont un projet d’achat immédiat et qui ont besoin de fonds rapidement, pour les personnes en cours de séparation ou divorce qui veulent passer à autre chose rapidement, mais aussi pour les personnes qui viennent d’hériter d’un bien et qui ont besoin de payer les droits de succession rapidement.
Ces ventes ne nécessitent donc pas de négociation, pas de gestion d’agence, pas de réponses interminables par téléphone. Le prix de vente correspond donc à ce que le public est prêt à en offrir le jour J.
Est-ce qu’on peut vendre tout bien ?
En théorie, il est possible de proposer n’importe quel bien immobilier via ce circuit. Dans la pratique, ce n’est pas aussi évident.
En effet, personne n’aime travailler dans le vent et encore moins les notaires qui ont déjà une charge de travail très importante. Dans ces conditions, ils n’aiment pas gérer des biens de très faible valeur et n’aiment pas gérer des biens très atypiques quasi invendables.
Par exemple, si vous possédez une maison en zone inondable qui connaît chaque année des problèmes d’eau qui rentre dans le bien et que vous n’arrivez même pas à vendre cette maison à 5 000 euros sur Leboncoin, les notaires ne voudront pas gérer cette vente aux enchères. Ceci est tout à fait compréhensible.
Par contre, si vous possédez un appartement classique en région parisienne ou partout ailleurs en France et que la demande existe, le notaire se fera une joie de vous accompagner.
Voici un exemple de bien qui est proposé aux enchères :
À qui s’adresser pour vendre ?
En théorie, tous les notaires de France peuvent superviser une telle vente. Dans la pratique, la plupart n’utilisent pas ce créneau et ne souhaitent pas faire une seule et unique opération de ce genre.
Selon la ville où se situe votre bien, il devrait y avoir quelques notaires dans un rayon de 20 / 50 kilomètres qui sont en mesure de gérer votre vente. Pour les trouver, il vous suffit de chercher les annonces des biens à vendre et vous obtiendrez ainsi le nom des notaires qui gèrent déjà les ventes en cours.
La mise à prix
Pour que la vente soit attractive et qu’elle attire un certain nombre de prospects, il est important que la mise à prix soit cohérente. Si sur le marché classique votre bien vaut 100 000 euros, inutile de fixer une mise à prix à 95 000 euros, il y aura très peu de personnes qui regarderont l’annonce, et pour cause, l’achat aux enchères ne présente pas les mêmes avantages pour l’acheteur que dans une vente classique.
Le notaire qui vous accompagnera dans la mise en vente, vous conseillera donc sur la mise à prix à fixer selon votre produit. De façon générale, la mise à prix ne dépasse pas 70 à 75% du prix du marché.
Pour certains biens, la mise à prix peut être même ultra attractive pour attirer encore plus de monde. Ainsi, il est possible de trouver des mises à prix à 300 000 euros pour des biens estimés à 1 000 000 d’euros.
Cependant, la règle générale est que la mise à prix est quelques dizaines de pourcent en dessous de la valeur pour éviter d’attirer des profils non adaptés qui n’ont pas les moyens (exemple : mise à prix à 1 € pour un produit estimé à 500 000 euros).
Les ventes avec prix de réserve
Si la mise à prix proposée par votre notaire vous fait peur, vous avez la possibilité de demander à ce que la vente se fasse sous la condition d’un prix de réserve. Cependant deux points importants sont à noter.
Le premier point est que cet élément est un frein pour les potentiels acquéreurs qui ont un besoin de projection. Ils ne connaissent pas votre prix de réserve et jusqu’à la fin de la vente, ils ne savent pas si l’enchère qu’ils auront portée couvrira votre prix de réserve ou non. Dans ces conditions, il arrive que des candidats acquéreurs au bon profil ne se positionnent même pas sur votre vente.
Le deuxième élément important est que si vous fixez un prix de réserve, et que la vente ne se fait pas, vous devrez régler des frais plus ou moins importants à votre notaire pour le travail inutile qu’il aura réalisé.
Pensez donc à peser le pour et le contre avant de vous décider sur ce point.
La faculté de baisse de mise à prix
Certains biens présentent parfois des nécessités de travaux importants et peuvent dissuader les acquéreurs de se positionner. Le notaire peut alors recommander la fixation d’une mise à prix avec faculté de baise de mise à prix.
Par exemple, si le bien est proposé au départ à 10 000 euros et que personne n’enchérit, une faculté de baisse de mise à prix du 1/4 permettrait de refaire démarrer les enchères à 7 500 euros dans la foulée.
Pourquoi acheter via ce mode d’acquisition ?
Ce type de vente ne présente pas des avantages que pour les acheteurs. En effet, les acquéreurs peuvent y réaliser de bonnes affaires si bien évidemment, ils ne s’emballent pas dans le jeu des enchères.
Les biens proposés via ce circuit présentent l’avantage que les vendeurs sont assez pressés de vendre et qu’il est ainsi possible de les obtenir à un meilleur prix que le marché classique de gré à gré.
La vente étant publique et transparente, si vous êtes le meilleur enchérisseur, vous remportez le bien. Les délais d’acquisition présentent également un réel avantage pour ceux qui ont besoin de boucler l’opération rapidement (investissement locatif par exemple).
La recherche des biens
Pour trouver les annonces des enchères notariales, il convient de se rendre sur le site Immo Notaires Encheres, ou immobilier.notaires.fr, ou immonot.com, mais ce n’est pas tout. En effet, plusieurs notaires ne promotionnent pas leurs annonces sur ces sites et il est possible de retrouver les annonces sur le site du notaire lui-même, sur Leboncoin, sur Seloger ou même des sites inconnus.
La visite
Selon le produit proposé à la vente, il peut ne pas y avoir de visite du tout (parking, maison en ruine, etc.), il peut aussi y avoir un créneau de visite, deux ou trois. Les conditions sont fixées par le notaire en charge de la vente et ces informations sont communiquées sur l’annonce.
Il n’est pas nécessaire de prendre rendez-vous pour la visite. L’accès est libre pendant les heures qui sont fixées. Il faut profiter de ce temps pour visiter au mieux le bien qui vous intéresse car il se pourrait que vous fassiez la découverte de plusieurs choses qui ne sont pas visibles sur les photos de présentation ou dans le cahier des charges du notaire.
Tous les éléments que vous verrez pendant la visite (configuration des lieux, éventuels problèmes, projection des travaux, etc.) vous permettront d’ajuster au mieux le prix auquel vous estimez le bien et vous pourrez ainsi enchérir en meilleur connaissance de cause.
Si plusieurs créneaux de visite sont proposés et que le bien vous intéresse vraiment, n’hésitez pas à vous rendre disponible lors des différents créneaux pour voir au mieux le bien, le quartier, l’environnement, etc.
Les conditions de vente
En amont de la séance de vente, un document capital est préparé par le notaire. Il s’agit du cahier des charges. Ce document disponible quelques semaines avant la mise en vente, récapitule l’ensemble des informations autour du bien à vendre. Vous y trouverez toutes les informations qu’on retrouve dans une vente classique et il est vital que vous preniez connaissance de ce document pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
Le cahier des charges reprend entre autres, l’origine de propriété, l’état daté du syndic si le bien est en copropriété, les diagnostics, etc.
Ce document est disponible à l’étude du notaire en charge de la vente. Parfois, le document est également accessible directement par Internet. La lecture de ce document est aussi importante, voire plus importante que la visite du bien !
En effet, dans le cadre des ventes aux enchères notariées, vous n’avez pas de délai de rétractation si vous avez changé d’avis sur un coup de tête, ou pas de condition suspensive d’obtention de prêt.
Le financement
Préparer son financement est capital dans la mesure où il n’y a pas de faculté de rétractation si vous n’obtenez pas de financement bancaire. L’engagement que vous aurez dans le cadre de la vente est ferme par votre seule action d’enchérir.
Si vous êtes désigné comme dernier et meilleur enchérisseur, vous aurez 45 jours pour régler le prix de vente + les frais. Il faudra donc soit avoir les fonds et être sur de pouvoir payer comptant, soit être certain qu’une banque est en mesure de vous suivre.
Afin de préparer au mieux votre dossier, il est conseillé de prendre un rendez-vous au plus tôt avec votre conseiller bancaire pour lui expliquer votre projet. N’hésitez pas à lui présenter le cahier des charges, à lui expliquer votre projet et vous aurez une idée de s’il peut vous suivre ou non.
Sachant que le prix ne peut être déterminé à l’avance, la plupart des banques ne donnent pas un accord définitif, mais seulement une simulation. Dans tous les cas, il est très important de bien préparer son dossier en amont de la vente.
Où se déroulent les ventes ?
Contrairement aux ventes judiciaires qui se déroulent exclusivement au Tribunal, les ventes notariées peuvent se dérouler à plusieurs endroits. Les notaires sont libres de fixer le lieu. Cependant, dans la plupart des cas, les ventes ont lieu dans les chambres des notaires, à l’étude du notaire en charge de la vente, ou dans une salle fixée par le notaire.
Le lieu de la vente est toujours mentionné dans les annonces et dans le cahier des charges. Selon l’endroit, la salle peut se remplir très vite, c’est le cas notamment à la Chambre des Notaires de Paris située 12 avenue Victoria dans le 1er arrondissement.
D’ailleurs, le lieu de la vente n’est pas nécessairement dans le même département que le bien à vendre.
La participation à la vente
Tout le monde peut participer à la séance de vente aux enchères, même en touriste. D’ailleurs, il est fortement recommandé d’y aller une première fois « à blanc » pour se faire une idée du fonctionnement avant de se rendre à la vente qui vous intéresse. Vous serez mieux préparé.
Si vous vous y rendez en vue d’acheter, vous devrez vous munir d’un chèque de consignation qui peut être un chèque simple ou un chèque de banque. Cette information est précisée sur l’annonce et dans le cahier des charges. Dans les deux cas, vos fonds doivent être disponibles. D’une façon générale, le montant du chèque de « garantie » est de 20% de la mise à prix.
C’est une condition obligatoire pour pouvoir enchérir sur le produit qui vous intéresse. Autrement dit, si vous êtes intéressé par un bien mis à prix 300 000 euros et que vous n’avez pas 60 000 euros de disponibles, vous ne pourrez pas participer à la vente (sauf si le chèque demandé est d’un montant inférieur). Cette condition permet au notaire de ne pas se retrouver face à des personnes non sérieuses / qui n’ont pas mûrement réfléchi leur projet.
Une fois le chèque déposé au notaire (le jour de la vente et juste avant la vente), vous recevez un numéro d’enchérisseur. Au démarrage de la séance, on vous explique le déroulé et il suffira de porter une enchère au moment opportun en veillant à ne pas trop s’emballer.
Vous n’êtes pas le meilleur enchérisseur
Si vous n’avez pas remporté les enchères, votre chèque vous est restitué dans la foulée.
Vous avez remporté les enchères
Félicitions ! Mais tout n’est pas terminé. À l’issue de la vente, vous devrez signer un document qui est le procès verbal qui sera annexé au cahier des charges pour former une partie de votre acte de vente. Vous êtes désormais engagé mais vous devez patienter 10 jours le temps d’une éventuelle surenchère.
Dans tous les cas, le chèque de consignation que vous avez laissé entre les mains du notaire est encaissé immédiatement.
La surenchère
Toute personne, qu’elle ait participé ou non à la séance de vente aux enchères est en droit de proposer une surenchère dans un délai de 10 jours qui suit la vente. Dans ces conditions, une nouvelle date est fixée pour que les amateurs puissent également se positionner.
Si après 10 jours, il n’y a pas eu de surenchère, la vente devient totalement ferme et définitive. Il n’y a pas de délai de réflexion, de rétractation ou autre.
Le paiement du prix et les clés
Vous disposez d’un délai de 45 jours à compter de la fin de la vente pour régler le solde du prix ainsi que tous les frais. Si vous disposez des fonds, vous avez intérêt à le faire le plus rapidement possible après le délai de surenchère.
C’est seulement après avoir réglé l’intégralité du prix demandé que vous serez en mesure de récupérer les clés chez le notaire.
Les frais d’acquisition
Il n’y a pas de frais d’agence dans ce type de vente puisqu’il n’y a pas d’agence qui met en relation le vendeur et l’acquéreur. Cependant, l’étude notariale en charge du dossier réalise un grand nombre de tâches aussi bien pour sécuriser la transaction (documents, etc.) que des tâches administratives et de commercialisation.
L’interlocuteur unique de tous les candidats acquéreur est le notaire qui consacre donc du temps sur votre dossier. Il est donc légitime que le notaire soit rémunéré davantage dans le cadre d’une telle vente en comparaison avec une vente classique où le notaire n’intervient pas en apporteur d’affaires ou négociation.
Comme pour toutes les ventes, vous devrez vous acquitter de la taxe de publicité foncière qui tourne autour de 5,80% selon les départements (moins pour les marchands de biens). Le notaire aura des émoluments qui sont mentionnés dans le cahier des charges (supérieurs à une vente de gré à gré classique). Enfin, l’acquéreur devra payer environ 2% hors taxes du montant de la meilleure enchère au titre des frais de publicité et organisation des enchères.