Ventes immobilières des domaines

L’Etat est à la tête d’un conséquent patrimoine immobilier composé de biens de toutes natures. La France détient des gares, des écoles, des hôpitaux, des casernes de pompiers, des musées, des châteaux, des locaux commerciaux, des locaux pour accueillir des organismes comme la sécurité sociale, et bien d’autres biens atypiques. Mais, ce n’est pas tout, l’Etat détient aussi des biens moins atypiques comme des appartements, des parkings, terrains ou maisons.

Tous les ans, et en vue de répondre à la stratégie immobilière mise en place par le gouvernement, l’Etat se sépare d’un certain nombre de biens qui passent dans le domaine privé. Ainsi, il arrive que l’Etat vende une école qui n’a plus vocation à recevoir du public. Ce type de vente correspond à une cession et chaque année, plusieurs cessions de ce type se réalisent. La présente page ne concerne pas les cessions mais les ventes aux enchères des domaines qui ne fonctionnent pas de la même façon.

L’origine des biens des domaines

Contrairement au patrimoine donné en exemple en introduction, les biens immobiliers des domaines correspondent à des biens provenant de successions vacantes. Une succession vacante est la situation dans laquelle, lorsqu’une personne décède, elle n’a pas d’héritier ou que l’héritier renonce à la succession.

Les ventes des domaines correspondent donc aux biens vendus par l’Etat, qui ont appartenu à des personnes privées par le passé et qui, suite au décès de leur propriétaire, se retrouvent appartenir à l’Etat faute de successeur (héritier légal ou désigné par testament ou refus de prendre l’héritage).

Ces biens n’ayant pas vocation à demeurer dans le patrimoine “public” de l’Etat, ils sont en conséquence revendus via ce circuit relativement peu connu et où il est possible de réaliser de bonnes affaires (tout comme les ventes judiciaires). Les ventes aux enchères des domaines de l’Etat sont moins connues que les ventes aux enchères des notaires et encore moins que les ventes interactives.

Généralement, les biens qui sont revendus par les domaines de l’Etat ayant appartenu à des personnes décédées, il n’est pas rare que ces biens soient restés fermés un certain temps avant d’être proposés sur le marché. De ce fait, un grand nombre d’appartements et de maisons nécessitent un budget travaux important pour la remise en état et la remise au goût du jour. Il convient donc de prendre en compte cet élément dans votre calcul de valorisation.

Où retrouve-t-on ces biens ?

L’Etat dispose de quelques sites officiels où ces annonces sont répertoriées et les biens concernées par une vente domaniale sont disponibles sur encheres-domaine.gouv.fr.

Il y a généralement très peu d’informations mis à part l’adresse, un bref descriptif, éventuellement la surface et éventuellement des photos. Ces annonces ne sont pas embellies, elles sont mal promotionnées, peu informatives et la conséquence directe est qu’il y a peu de concurrence.

Pour obtenir davantage d’informations, il convient d’appeler le numéro de téléphone qui est indiqué dans l’annonce, ou éventuellement d’envoyer un mail. Les personnes en charge de ces dossiers sont également peu informées et n’ont pas beaucoup plus de renseignements.

Dans ce type de ventes aux enchères immobilières de l’Etat, il convient donc de creuser et de savoir où chercher pour obtenir le maximum d’informations en vue d’avoir une estimation cohérente.

La visite du bien

Pour visiter le bien proposé à la vente, il est soit indiqué un créneau de visite sur l’annonce, soit il convient de se renseigner auprès de la personne en charge du dossier pour obtenir la date de visite. Les visites sont groupées et vous ne serez pas seul à entrer dans le bien à vendre, vos concurrents seront également présents.

Si le bien présente des caractéristiques intéressantes, il n’est pas rare qu’il y ait des dizaines de personnes qui se présentent en même temps lors de la visite, d’où l’intérêt d’arriver en avance.

Le mode de vente

Il existe trois modes de vente pour les ventes domaniales. Les enchères confiées à un notaire (à ne pas confondre avec les enchères des notaires classiques), les enchères par appel d’offres via pli cacheté et les cessions amiables (nettement plus rares).

Enchères des domaines via notaire

Dans le cas où les services des Domaines optent pour la vente du bien via des enchères chez le notaire, le bien est présenté sur le site officiel de l’Etat, il est possible de demander différentes informations, de visiter le bien, puis de se rendre à l’étude du notaire en charge de la vente si ça vous intéresse.

Les conditions sont propres à chaque vente et il sera demandé de présenter une garantie financière par chèque de banque pour participer à la vente.

Dans les trois cas, l’avantage majeur est que c’est l’Etat qui prend en charge l’ensemble des frais “préalables” à la vente (diagnostics, etc.), contrairement aux ventes judiciaires.

Les appels d’offres

C’est le mode de vente le plus courant pour les ventes domaniales. C’est une sorte de vente aux enchères qui se déroule à distance. Les personnes intéressées doivent envoyer une lettre recommandée incluant une enveloppe fermée. Cette deuxième enveloppe comporte un papier qui mentionne le prix auquel la personne souhaite acheter le bien.

L’inconvénient pour celui qui est intéressé est qu’il ne sait jamais si l’offre qu’il propose est trop haute par rapport à la deuxième meilleure offre, ou au contraire trop basse par rapport à la concurrence. Ce n’est donc pas comme dans une vente aux enchères classique où on a cette visibilité.

L’appréciation des offres se fait selon les critères fixés par les Domaines. Si les services de l’Etat reçoivent par exemple deux offres d’achat à 50 000 euros, que la première est payée comptant et que la deuxième nécessite un emprunt bancaire, il est fort probable que la première remporte la vente.

Une fois l’offre acceptée par le service en charge du dossier, la réalisation de la vente se fait par un acte classique chez le notaire.

Les cessions amiables

Dans certains cas (très rares), les services des Domaines peuvent proposer une cession amiable à un prix donné. La vente se fait alors comme pour une vente classique, le produit est présenté à un prix et s’il y a acquéreur, alors la vente se conclut chez le notaire.